无论是并购、合作、拿地扩张，还是房地产转型、退出地产业务，房地产市场正在经历新一轮的市场大洗牌运动，中小房企面临生存危机。

近期，万方地产由“房地产业”变更为“批发业”。除此之外，盛高置地、万好万家、绿景地产等中小房企也正在逐步退出房地产业。据中国房地产业协会预计，未来3年内至少有30%的内地中小房企将会被淘汰。房企总数也将由目前约5万家减至3.5万家。

有关报道也称，2011年以来，北京、武汉、四川已有上千家中小房企从楼市“消失”，尽管这些房企的“消失”是由于“资质”问题被叫停房地产业务，和房地产市场调控没有直接相关性，但也让我们感觉到中小房企的生存危机。

从当前楼市常态化的调控特征、房企利润率变化状况、品牌房企拿地换仓战略等多方面因素来看，房地产市场经历新一轮的市场大洗牌运动也势在必然。

首先，房地产行业暴利时代结束，常态化调控导致利润率持续下滑，成本控制能力较弱的企业在当前调控市场背景下没有办法生存，迟早会退出房地产业。

由于暴利时代的终结，企业净利润率持续下滑，2013年第一季度上市房企的净利润率已经下滑至13%左右，利润率下滑导致成本控制能力较弱的企业在当前调控市场背景下没有办法生存，市场在这个阶段进行并购、洗牌也势在必然；

其次，银行收紧对开发企业的贷款，尤其是收紧对于中小开发企业的贷款，导致中小开发企业生存环境步履维艰。

例如，去年以来，建设银行已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”，同时，“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。”

再其次，部分中小开发企业借助民间资本并没有度过难关，反而使其负债累累，面临被洗牌的境地。

无疑，收紧中小房企开发贷款的融资渠道，使得中小房企在高资金杠杆下原有的滚动式开发难以为继，也对于开发商自有资本金比率提出更高的要求。中小房企的发展环境越来越恶化。因此，可能导致中小房企在整个房地产市场大格局变化中的地位也将逐渐淡化。

最后，大型开发企业对于市场的主导作用越来越明显，市场集中度越来越高，这就让不同类型的中小型开发企业对未来市场预期产生分歧，有可能市场或房企之间会逐渐分化。

从战略角度考虑，大型房企在资源及资金、开发能力等方面明显优于中小型房企。在过去，大型房企频繁拿地动作，甚至阶段性的降价营销，将当时市场沉寂的状况搅混，中小房企不一定看得清楚或把握得住当时市场的局面。因此，中小房企市场角逐中肯定博弈不过大型龙头房企，那么，这些中小房企也就有可能还面临着市场份额丢失及资金面的问题。

在大型房企主导未来市场格局发展变化的当前市场，如果中小企业没有办法解决融资问题，销售环节也没有办法突围的话，这些企业也许会在市场调控周期大浪潮中被淹没，整个行业大洗牌可能会加速。

在调控已成常态的市场背景下，中小房企将继续受制于大型品牌开发企业的规模化扩张，要获得长期发展发展势必面临修炼内功与企业转型的问题。一方面应该适当放慢脚步，另外一方面，也要积极需求新的融资渠道，通过融资或引入战略合作伙伴盘活自己。

（作者系同策咨询研究中心总监）

 ■张宏伟/文

来源：中国建设报